二度とないチャンスかもしれない？
皆さん、おはようございます。今日も良い天気ですね～、とても気持ちが良いのでキーボードを打つ手も軽やかです(笑）と言う事で、早速ですが前回の続きです。
おじさんのメンターであるＫさんから「無いものは作ればいい！」と教えられたおじさんは、借地の物件20坪で容積90㎡程度の物件をリノベーション込みで2000万円以内で作るという決断をしていました。その頃、おじさんは30歳で、収入の無い障害を持った両親と妻と１歳の息子と5人を面倒見なくてはなりませんでした。
その頃、平均月収は50万円程度有ったにもかかわらず、２世帯分の生活コストがかかるために、生活を維持するだけで毎月貯金も出来ずに右から左へスルーしてしまっていたのでした。そんな重責を背負ったおじさんを見るに見かねたのか？生活防衛として、Ｋさんがレクチャーしてくれたのが上記プランだったのです。
ところが、希望内容が具体的すぎた為に、なかなか物件が出ないまま、１年近くが経ったとき、なんと出てきた物件が、全然違う対象の物件だったのです。しかし、Ｋさんは「こんな物件は二度とないチャンスかもしれないから、ＧＯするべき」との事だったのです。その内容は前回の投稿のとおりですが、33坪240㎡鉄筋コンクリートの３階建てのビルでした。
荒波を航海する船長の気持ちです（＞＜）：
まだ、おじさんは希望した対象物件への勉強と覚悟しか出来ていませんでした。それが、まさか不動産投資の経験も知識も財力も無いまま、いきなり覚悟も出来ていないまま決断をしなければならなかったのです。それは、まさに荒波を航海するキャプテンの気持ちです。選択を間違えれば、家族5人が路頭に迷う事になる（＞＜）：
しかし、おじさんは、縁もゆかりも無いおじさんに、何のポジショントークもセールスも無く真理を教えてくれたＫさんを全面的に信用してＧＯすることに決断をしたのでした。そして、投資物件へのリノベーションプランを作成してもらい、見積もりをしてもらい、そして、出た金額から逆算して建物の金額交渉をしてもらう事になったのです。
その内容が以下の通りです。ワンフロワー72㎡なので1階は貸事務所にする。2階、3階はそれぞれ20㎡以強の１Ｋと40㎡強の１ＬＤＫにする。そして、2階と３階の40㎡強の部屋に両親とおじさん家族が住み、他２部屋と事務所を貸すと２世帯分の家が確保でき、家賃収入30万円弱入る計算になる。そして、その為のリノベーション費用がざっと1800万円でした。
そこから逆算すると建物は3000万円程度で購入できれば、良い商品に作り変えれるという事になり、価格交渉になったのです。借地権とはいえ、駅4分で33坪の整形地で、築30年の鉄筋コンクリート住宅ですから、3000万円程度で買えるわけはないでしょう？と半ばあきらめていたおじさんでしたが、結果3300万円で交渉成立したのです。
なぜ、そのような金額で交渉成立したかと言うと、前回の投稿どおり、売主様に多重債務が有り債務整理を急いでいた物件だったのです。高級車を何台も所有して、仕事もせずに、ゴルフ三昧で遊び呆けていた方で、実は内情は何社からも借り入れて多重債務になっていた方でした。その為に、かなり売り急ぎ、債務整理を早急にしていた物件だったと言う訳です。
で、具体的な購入プランは、リフォーム資金の1800万円は、マンションを売り、リフォーム代に充て、購入する物件は２割の約600万円を頭金にして、（諸経費などを含む）残金2800万円を30年ローンで購入する。と言うプランでした。すると毎月返済額は12万円弱になり地代等を含めても毎月15万円程度のプラスからのスタートになる計算でした。
そんな机上の収支計算をしたおじさんは、既にニタニタ笑いが止まりません。買えるか？どうかも判らないのに、単純です（＞＜）：
そんな訳で後は神様に祈るのみです。
購入は出来たのか？融資は下りたのか？そして、プランはスムースに運んだのか？その辺は、長くなるのでまた次回に（＾＾）/
