こんにちは、このコーナーは一般的な新築マンションや新築戸建などで人生を経済奴隷にならないように投資家的目線でこんな方法もあるよ！と言った内容のコーナーです。中金持ちへの道筋をおじさんがこの立場でこうだったら、という目線でプランニングをしていくコーナーです。もちろん、セールスでもなく、ポジショントークも何もなく、市場に出ている物件を目利きしているだけです。
ですから、現在も売却中なのか？売却済なのか？そして実際に現況調査している訳では無く、ざっとの内容だけなので、あくまでもこういう思考が、未来の自由が掴めるのだな？程度に参考になれば幸いです。そして記念すべく最初の物件参考プランは江東区東砂の物件です。
土地が68.04㎡（20.56坪）建物が104.88㎡ １Ｆ49.66㎡ ２Ｆ55.02㎡ 価格は980万円 旧法借地権 地代￥16000 契約期間20年更新可 再建築可能 前面道路公道6m 間口3.6ｍ 木造2Ｆ築５６年 建蔽率80％/容積率300％ 準防火地域/国土法不要 概略となります。
まずは、この物件容積が大きいので価格から㎡数を割ると㎡￥93.440 坪単価にすると￥308.000です。このあたりのマンションの坪単価は100万円～150万円なので1/3～1/5で割安な買い物です。
土地の評価として路線価で見ると㎡300.000円なので坪990.000円となります。そして20.56坪なので所有権であれば￥20.354.000円となり借地割合70％なので路線価評価は約￥14.000.000円となります。と言う訳でまずは価格だけ見るとこちらも割安で合格ラインです
次に建物の痛みですが、写真で見る限りでは、まだまだ使えそうです。地盤沈下などもなさそう。実は家というものはメンテナンスをすれば、かなり長く使えるのです。木造は25年弱で寿命なんて言うのは、国が資産換算する為の減価償却分の価値としてであり、建物の実使用価値としては十分に使えます。
だって、おじさんの家は築60年以上たっていて、更に地盤沈下で傾いていた家をリノベーションしたのですから。絶対に誰も買いませんよね（笑）次に場所のインスピレーションや土地の風紀、日当たり、風通しなどは写真で判断できないので、まずは、この段階で見に行くのです。そして見て合格ラインに乗ったら細かくプランを考えます。
以下初めての物件購入する場合の方の参考プランです。（投資家目線になると、また色々と有るので、あくまでも若い方がしゃがんでファーストステージの目線での参考プランとなります。）
この場合の参考プラン例
① 1.２階が結構広く水回りも来ているので２世帯住宅にリノベーション（２世帯家族で実住）
② １階を店舗にして貸すか？自分で商売をする。
③ ２階に住んで、１階を住居として貸す。
いずれも、ワンフロアーで自分世帯の生活は賄える広さの為、別のワンフロワーは、お金を生んでくれそうです。400万円位かけて自分の好みの家にリノベーションをしたとしてもＴＯＴＡＬ1400万円で済みますからワンフロワーが700万円で購入できると言う訳です。
１階はテナントとして貸せば、借主様が好きなように店舗リフォームをしてくれるでしょうから２Ｆの生活空間だけ200万円かけてリノベーションしてもいいのではないでしょうか？後は全力で指値してどれだけ安く買えるかが勝負になりますが。。この時点でもお得かなとおじさんは思います。（適正価格であればあまり指値はしないほうが良い場合もあります。）
肝心の購入から返済まで。。。そして20年後のプランです。
まず旧法借地権の中古ですから、ある程度頭金が必要になります。ここでしゃがんで貯めた虎の子を発揮して1000万円を20年ローンで購入（10年でも良いし、金利が安ければ20年でも尚可です。）金利2％で毎月の返済は50.000円強となり地代を足しても毎月の負担は￥66.000となります。そして借地なので土地の固定資産税は無く、建物の方も殆ど掛からないでしょう（＾＾）/
そして１Ｆを６～7万円で貸せれば、なんと20年間住宅費は掛からないのです。そして20年後は天変地異や放射能汚染などで無価値になるようなことが無い限り同価格で売れるでしょう。おじさんの言う一般的な思考で、このあたりの戸建など購入したり、賃貸住宅の家賃で毎月10万円以上払い続けたら20年で2400万円になります。その分貯蓄して更に投資に回せればと考えてみてください。どれだけの差が開くのか？？？＠＠！！
このように思考を変えてみると未来の自由は限りなく具体的になりませんか？今、または、これから頑張る方も、一度わざとしゃがんで目利きを付けて、真贋を見極める嗅覚を鍛えましょう！！
