自由な未来を!!中金持ち養成プラン!アパート編!

中金持ち養成プラン!
みなさん、こんにちは、今日はこんなアパートが出てきました。はこれ、おじさんが、海千山千の不動産業界で唯一信用できる友人から紹介された案件なのです。ポジショントークが無い、そしてメリットデメリットを一緒に精査して、絶対に無理なセールスをしない、誰に対しても偏らない、フラットな視野で仕事をしている不動産業界には珍しいゆるい人なんです。)そんな紹介案件なのですが、おじさん、去年ミニビルを購入してしまい、投資に回せる現金が現在無いので、見送った案件なのです。そんな訳で投稿させてもらいました。こちらもセールスでもなく、ポジショントークでも一切ありませんので、一つの参考になればと言う位に読んでみてください。まず場所ですが、我が街、荒川区6丁目にあります。この荒川6丁目という所は、都電荒川線沿いの商店街から少し入った住宅街との境に有り、駅まで6分のとても便利なところです。以下詳細です。
■所在地. 荒川区荒川6-38
■交 通. 千代田線 町屋駅 徒歩6分

京成本線 町屋駅 徒歩6分

都電荒川線 町屋駅 徒歩3分

■価 格. 890万円
■権 利. 借地権(旧)
■土地面積. 63.15㎡  訂正45.68㎡
■建物面積. 1階  41.32㎡

2階  29.75㎡

合計  71.07㎡

■用途地域. 第三種高度地区・準防火地区
■都市計画. 市街化区域
■建蔽率.

■容積率.

240%

80%

■建物構造. 木造瓦葺2階建
■地代. 月額 14,400円
■家賃収入.(2019.6.27現在) 1階  6.5万円

2階   6.6万円

合計  13.1万円  年間157.2万円

■利回り. 表面利回り   約17.6%
人気の荒川区でも、こんな物件もまれに出るのです。まず金額ですが890万円となっております。借地となっておりますが、旧法の借地権なので更新可能ですから問題はないでしょう。そして、残存期間が何年か記載が無いのですが、銀行で融資を組む場合は、その方の属性にもよりますが、基本的には残存期間となります。丁度更新時期であれば、20年も可能かと思います。
但し、この物件築年数が古いので、頭金3割強の300万円を入れて10年返済で月々6万円位に抑えるのが良いのではないでしょうか?そして、1部屋分の家賃で返済をして1部屋分は貯蓄に回すのです。そして万が一、1部屋開いたら自分が住んでも良いのではないでしょうか?そうすると、独身の内に2世帯のアパートを完済できますから、結婚する際には月々プラス13万円からのスタートになります。
土地が約13.8坪ですから、借地権代(土地価)で坪当たり468000円となります。この辺りの土地販売価格は更地で150万円以上ですから、借地割合70%でも約100万円となります。そして14坪弱ですから金額的には安いと思います。有効面積での算出価格(金額÷建物面積)だと坪40万強ですから、その辺も合格です。近所のマンション坪180万ですからぁ~(><):ただし、建物がかなり古いので、それなりのメンテナンス費用は覚悟しなくてはなりません。
そしてオーナーチェンジという事なので、現在2室入居中です。その為に、室内を見ることが出来ません。その辺がデメリットとなりますが、メリットとしては直ぐに毎月13万円の収入が入って来ます。その辺をリスクと取るかは、本人次第となります。
しかし、人気の町屋で890万円の2世帯アパート、そして、駅近くは中々良い条件となります。おじさんが、初めての投資だったら、GOな物件ですね。一番の理想は800万円以下で購入できて、頭金を400万円入れて、20年返済で月々の返済を2万円以内に出来れば、毎月10万以上のキャッシュフローが出るので安心です。
一応投資家には、こういう物件も案内が来るという事だけでも、皆さん知っておくだけでも良いかもしれません。(^^)/